🏠 Tokenização de imóveis

Blockchain trazendo mudanças no setor financeiro e imobiliário

jul 29, 2023

Quem me acompanha há um tempo já me ouviu falar que não vai tardar para que tudo seja tokenizado e um dos setores onde isso pode ter um impacto importante é o setor imobiliário, já que esse é ainda muito analógico e concentra grande parte da riqueza do mundo. Mas qual o tamanho da transformação que se aproxima? Vamos a ela.

Em uma recente LIVE com o foco em tokenização de imóveis pude me atualizar sobre os últimos dois anos da Netspaces, uma startup focada no desenvolvimento de soluções, via Blockchain, para o setor de imóveis.

Um dos pontos de discussão foi como, assim que tivermos a propriedade dos imóveis tokenizadas, isso pode alterar a forma como os empréstimos imobiliários acontecerão. Eu sempre vi uma vantagem enorme na tokenização para que o imóvel pudesse ser utilizado de lastro para operações de empréstimos via token. Algo que poderia funcionar tão facilmente como usar o token como lastro em plataformas como a MakerDao para tomarmos empréstimos com base nele.

Para isso, bastaria a MakerDao aceitar o token e definir os limites de crédito que aquele token poderia te fornecer. Por exemplo, vamos dizer que um token representativo de um imóvel de R$ 500.000 poderia ser usado como lastro para uma operação de empréstimo de no máximo R$ 300.000. Falando em linguagem da Maker, teríamos um token usado de lastro que possibilitaria a mintagem de uma stablecoin no valor máximo de R$ 300.000. Claro que hoje isso ainda não é possível, mas do ponto de vista de tecnologia já está tudo pronto para isso.

Bem, durante a Live que mencionei, Blazoudaski, CEO da Netspaces, trouxe um outro angulo que tinha passado desapercebido da minha análise. O do financiamento pulverizado do imóvel. Imagina que haja um marketplace de compradores e vendedores de imóveis e nele você pode fazer oferta para comprar os tokens que representem 50% de determinado imóvel e os outros 50% você entre em um contrato de pagamentos constantes por 20 anos com os detentores dos outros 50%, de tal forma que após esses pagamentos e passados os 20 anos você se torne o dono de 100% dos tokens daquele imóvel.

Isso seria uma forma de descentralizar o mercado de financiamento imobiliário diferente do modelo da MakerDao, onde há uma emissão de uma stablecoin para isso e sempre há o risco de você ser liquidada no seu empréstimo por conta da volatilidade no preço do token.

Um outro aspecto da tokenização de imóveis, é que para morar no apartamento você não necessariamente tem que deter 100% dos tokens dele. A coisa pode funcionar como a governança de empresas de tal forma que, quanto mais pulverizado a distribuição dos tokens for, menor o percentual deles que você necessita ter para ser a pessoa com o “controle” do imóvel. Imagina você morando em um apartamento onde detém somente 10% dele e paga aluguel ou financiamento dos outros 90%?

Tem também a vantagem de poder ir comprando o apartamento aos pouquinhos. Separando um valor todo mês e ir comprando tokens do imóvel que quer até que em um determinado dia teria o valor necessário de tokens para ter o seu controle.

Um fator incrível disso é que esses tokens podem estar em áreas geográficas muito diversas. Você poderia ter 0,5% de um apartamento em Paris, 0,4% de uma casa em Capri, 2% de um terreno no Texas, 5% de uma casa em Fernando de Noronha, e por aí vai.

Vejo dois setores sendo os mais impactados nesse cenário. O primeiro é o de negociação de imóveis e aluguel. Corretoras e cartórios de registro de imóveis, cada um no seu foco, teriam que ter seus modelos de negócio repensados. O segundo é toda a cadeia de financiamento de imóveis. Sendo hoje imóveis o ativo mais utilizado em lastro no mercado financeiro, com sua tokenização, os modelos de empréstimos via bancos também sofreriam mudanças expressivas.

O caminho para que cheguemos nesses cenários está sendo traçado e me parece uma questão de tempo para termos o seu principal fator de entrave, a regulação, endereçada. E com isso definido, o céu é o limite.

E você? Concorda com esse caminho? Já começou a experimentar comprar imóveis via tokens?

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